Tuesday, June 21, 2011

Retailers looking for Business Opportunties 迎商機 金雞母店面紅火

記者陳慈暉洛杉磯報導 March 03, 2011
Article Source: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 迎商機 金雞母店面紅火

美國世界大型企業聯合會日前統計顯示,2月份美國消費者信心指數大幅上升至三年來最高水準,顯示美國消費者對經濟走勢更加樂觀。不僅消費市場出現經濟復甦曙光,許多大型零售商也開始評估所在商圈的人潮、買氣,開始班師更具競爭力的據點,以迎接市場回春第一波商機。

國際商業不動產協會董事許惠欽表示,不但大型零售商開始布局,不少華資商家也鴨子划水,找尋更富商機的金雞母店面。

許惠欽指出,商家四處打聽商場房東或物業管理公司的評價,不少商家甚至選擇跟從主流連鎖店選點腳步,因為這些連鎖企業事先都會進行評估,更會慎選理想的商場房東或專業物業管理公司。

遠瀛商業投資顧問公司執行長吳程遠說,有星巴克(Starbucks)進駐的商場,不僅是為商場業主的管理口碑背書,也有匯聚人潮及買氣的利基。

吳 程遠指出,目前開設餐館、火鍋店、茶水店、冷飲店,仍是華裔商家投資的首選,這些類型的商家偏好選擇有銀行、公司行號進駐的商場,因為這類多元性商場,白 天有銀行、公司員工當基本消費群,到銀行、公司洽公的人是額外的客潮,晚上銀行、公司員工下班,停車場空出的停車位,正好可迎接下班休閒、親友聚餐的客 人。

吳程遠說,每平方呎3.5至5元的聖蓋博地區商場,是一般華裔商家的最愛。

近年華裔商家選點,有日漸東移或南移現象。許惠欽說,東洛杉磯的羅蘭岡、哈岡、核桃或鑽石吧,以及洛杉磯南邊的爾灣,都日益受華裔商家青睞。

吳程遠說,有些想打進主流市場的華資精品店、珠寶店,甚至不惜付出較高的公共區域維護管理費(Common Area Maintenance Charge),進駐每平方四元以上的橙縣Brea Mall或South Coast Plaza。

不少承租商店的商家,都受不了房東不斷調漲房租的慘痛經驗。

吳程遠建議,宜慎選有專業物業管理公司為後盾的商場,儘管這類商場須支付較高的公共區域維護管理費,但相對也有合理的保戶房客政策,不但會避免同一商場的同性質商家競爭,許多管理及維護也照規定執行,讓商家可專心開發客人及商機。

許惠欽提醒,一般商家在簽訂三至五年的租約前,最好事先與房東或物業管理公司議定每年調漲幅度,通常細項中的產業稅、維修費每年漲幅可議定不超過5%,但很多承租商家都未事先在合約中議定,日後漲幅超過負荷,也只能依合約照付調漲費用。


Positive Apartment Develeopement Projection in Asian Community 公寓開發看好 華裔布局

記者陳慈暉洛杉磯報導 January 27, 2011
Article Source: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 公寓開發看好 華裔布局

CoStar商業不動產顧問公司專家預測,今年全美公寓開發案將成長2萬2536個單位,至2012年全美公寓開發將成長至9萬4588個單位,2013年更可望成長至10萬9000個單位,將較2011年分別成長320%及384%。

國際商業不動產協會董事許惠欽表示,2010年美國人口普查,各地人口仍呈現成長趨勢,已開始回升的消費者信心指數,也將為經濟復甦、就業增加帶來力道,再加上建造成本相對較低,多重有利因素都將讓公寓開發商願意投入新案開發。

在買方市場方面,許惠欽指出,銀行放款呆帳近年幾乎已消化完,貸款利率仍處歷史低點,同時,近期銀行對公寓的貸款審核也較為寬鬆,這些因素也將利於公寓的銷售。

南加1980年代因大批日本、台灣的移民湧入,宜自住、宜投資的公寓,曾出現購買風潮。但1990年代國防工業退出加州,就業市場衰退,再加上中期後,銀行貸款利率飆升至12%至13%,讓公寓的投資報酬率驟降,連帶也讓買氣大幅下滑。

房地產經紀鄭德倫說,從2006年中期開始,美國房地產快速下滑,經過兩、三年的投資沉澱,以及今年政府貨幣寬鬆政策的推力,目前手頭有資金的華裔又開始進行房地產的投資布局,其中投資較穩健保守、獲利及風險較分散的公寓,仍將是華裔的投資偏愛。

許惠欽表示,目前台灣及中國大陸利率偏低,兩岸也有不少資金,將進入南加房地產市場尋求適合投資標的,其中不乏計畫購買多單位的公寓。

公寓的投資雖較穩健,但受法規管制較多,公寓的管理及維護也較瑣碎。一般專家建議,投資新手最好從四單位以下公寓入門,因為四單位以下公寓受到較多法規保障,交易資訊也更透明,由於投資風險相對低,銀行貸款也較容易。

許惠欽指出,通常市中心的公寓投資報酬率約6%,海邊公寓投資報酬率約3%至4%,但因海邊開發土地相對少,漲幅較大。

鄭德倫則認為,河濱縣科洛納(Corona)及聖伯納汀諾縣的聖伯納汀諾、庫卡蒙加牧場(Rancho Cucamonga)等地區的公寓,投資報酬率雖達8%至10%,但這些地區仍以西裔為主,收租風險及房屋維護成本相對也高。

反觀華裔聚集的亞凱迪亞、羅蘭岡、天普市、富樂頓或核桃市公寓,投資保酬率雖在4%至6%之間,但鄭德倫強調,這些地區不但租金收取較穩當,而且公寓房價的增值潛力也較大。