Tuesday, May 29, 2012

Los Angeles Assessor Corruption Probe Widens to Business Sector

洛縣估值官圖利擴大偵辦 華商受波及


洛杉磯縣估值官諾古茲(John Noguez)涉嫌受賄圖利案情持續擴大,洛縣檢察官辦公室深入追查的目標增加,洛縣檢察長庫利(Steve Cooley)正尋求大陪審團提出起訴。華裔資產管理專家表示,一旦諾古茲被起訴,物業業主將成下一波追查對象。 
經 過數月調察後,庫利終於打破沉默,證實偵察範圍擴大,同時指責洛縣估值官辦公室的工會代表妨礙調查,曾要求縣府員工未經諾古茲方面許可,不得擅自協助檢方 查案。庫利出示縣府內流通的備忘錄說,他們告訴可能列入證人的員工,除非獲得第一號調查對象(No.1 Target)允許,不可接受問話。他指出,無論是誰散發備忘錄,將是第一位被傳喚出庭的證人。 
一些曾尋求資產顧問做重新估值(assessment appeal)的業主,恐成被追稅、罰款目標。勤業眾信財務顧問公司的資深顧問簡志誠、STC資產顧問的執行長許惠欽均表示,檢調單位一旦起訴諾古茲,就會就關連的物業重新清查。 
他說,一般估值師針對新的物業是以建造成本估算,這在申請建築許可時都可查到。不過,現洛縣許多商場和辦公大樓,均以成交價為基準計算,按每一區位置比例不同,大約是成交價的1.2﹪。 
他 舉例2007年房地產興旺時,假設成交價為100萬,到2012年市值可能跌40﹪,僅剩60萬。但業主仍得以100萬成交價繳納稅金,除非向洛縣政府申 請重新估價程序,提出各項佐證,包括收租狀況差、整體市場不好等改變物業價值。因此,估值官的決定往往具關鍵性,金額動輒數萬甚至數十萬元。 
長期關注此案的許惠欽說,若諾古茲被起訴,檢方一定會去追查哪些物業涉案。聖塔蒙尼卡(Santa Monica)、新港灘(Newport Beach)均有不少華人業主,可能在不知情下被牽連,建議近期內找其他資產管理業者做二次諮詢。 
他說,許多擁有商業不動產者,是透過專業顧問公司協助繳稅,若與諾古茲有勾當,下一波將會被追查。屆時,那些被「低估」的物業價值會調回來,業主勢必得補稅甚至罰金




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